Modernisierung – erste Erfahrungen nach sechs Monaten Mietrechts-“Reform”

WORUM GEHT ES? —- Zum 1. Mai 2013 wurde das Mietrecht massiv ge?ndert. Bis zuletzt
hatten MieterInnenvereine versucht, die negativen Auswirkungen zu stoppen. Aber Bundestag
und Bundesrat haben trotz vielf?ltiger Kritik, auch von juristischen ExpertInnen die
Gesetzes?nderungen beschlossen. Neben einzelnen ?nderungen, unter anderem bei
R?umungsklagen und deren Vollstreckung, gibt es vor allem wesentliche ?nderungen bei der
Modernisierung. —- Im neuen Mietrecht sind die Anforderungen an eine
Modernisierungsank?ndigung gelockert worden: So m?ssen jetzt die VermieterInnen vor Beginn
der Arbeiten den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten nur noch “in wesentlichen Z?gen”
mitteilen. Durch diese Einf?gung werden die in der Vergangenheit oft strengen
Anforderungen der Gerichte an eine Modernisierungsank?ndigung abgemildert.    

Wesentlich sind auch die ?nderungen zur dem Einwand der sozialen H?rte. Vor der
Gesetzes?nderung konnten die MieterInnen die Duldung einer Modernisierung ?ber den
orts?blichen Standard hinaus verweigern, falls dies f?r sie eine soziale H?rte darstellten
w?rde. Beispielsweise also wenn die voraussichtliche Gesamtmiete nach der Modernisierung
mehr als 30 % des Nettoeinkommens ausmacht und nicht durch soziale Leistungen kompensiert
wird.

Nun steht ihnen dieser Einwand erst gegen die auf den Abschluss der Arbeiten folgende
Mieterh?hung zu. Dieser Einwand muss zudem bis zum Ablauf des Folgemonats gegen?ber den
VermieterInnen geltend gemacht werden. Den MieterInnen bleibt dann nur noch ?brig, die
Mieterh?hung zu zahlen oder das Mietverh?ltnis zu k?ndigen. Quasi in letzter Minute wurde
eine Belehrungspflicht der VermieterInnen bzgl. dieser Frist in das Gesetz eingef?gt.

WIE SIEHT DAS MOMENTAN PRAKTISCH AUS?
Die VermieterInnen machen sich diese Gesetzes?nderungen zunutze, um die MieterInnen unter
Druck zu setzen. Die ersten Modernisierungsank?ndigungen seit der Reform, mit denen ich
als Anw?ltin konfrontiert wurde, umfassen eine Vielzahl von teuren und umfangreichen
Ma?nahmen. In einem Haus sollen diese sogar zu einer Vervierfachung der Nettokaltmiete
f?hren! Auf den Einwand der sozialen H?rte wurde den MieterInnen mitgeteilt, dass dar?ber
nach Abschluss der Ma?nahmen eine Entscheidung ergehen w?rde. Die MieterInnen sollen also
in der Ungewissheit, welche Miete sie hinterher zahlen m?ssen, die Modernisierung dulden.
In diesen F?llen handelt es sich um massive Bauma?nahmen innerhalb der Wohnung, die weit
?ber ein Jahr andauern werden. Durch diese erheblichen Einwirkungen auf die Wohnqualit?t
spekulieren die VermieterInnen offensichtlich darauf, mit der doppelten Abschreckung durch
diese Bauma?nahmen und der angek?ndigten Mieterh?hung m?glichst viele MieterInnen zu einem
Wegzug zu bewegen.

WAS KANN ICH TUN, WENN DER VERMIETER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN ANK?NDIGT?
Allen, die eine Modernisierungsank?ndigung erhalten, kann nur ganz dringend geraten
werden, sich mit den NachbarnInnen zusammenzuschlie?en und von Anfang an, m?glichst schon
bei einem bevorstehenden Eigent?merwechsel, rechtlichen Rat einzuholen. Hilfreich ist
dabei nat?rlich, wenn eine Mietrechtsschutzversicherung besteht, sei es ?ber einen
MieterInnenverein oder eine Rechtsschutzversicherung (Wartefristen vor Versicherungsschutz
beachten!).

Es ist zun?chst genau zu pr?fen, ob die angek?ndigten Ma?nahmen ?berhaupt eine
Modernisierung darstellen. Also ob sie entweder den Wohnwert verbessern, neuen Wohnraum
schaffen, Energie einsparen oder zu mehr Sicherheit f?hren. Auch die Erf?llung der
formalen Voraussetzungen, die der Gesetzgeber an eine Modernisierungsank?ndigung stellt
sind genau zu pr?fen: die Nennung der Art der Ma?nahme, des Umfangs, des Beginns, der
Dauer, des Betrags der zu erwartenden Mieterh?hung sowie der ?nderung der Betriebskosten
sowie die Rechtzeitigkeit der Ank?ndigung.

Bis zum Ablauf des Monats, der auf die Zustellung der Modernisierungsank?ndigung folgt,
ist dem Vermieter (im Zweifel dem Absender der Modernisierungsank?ndigung) das Bestehen
von H?rtegr?nden anzuzeigen. Das k?nnen neben der oben geschilderten finanziellen H?rte
auch gesundheitliche Gr?nde, bevorstehende Pr?fungen, eine Schwangerschaft oder
bevorstehende Entbindung sein. Eine gute rechtliche Beratung und idealerweise der
Zusammenschluss mit den NachbarnInnen bilden in dieser Phase des Mietkampfs eine wichtige
R?ckenst?rkung.

WO KANN ICH HILFE BEKOMMEN?
Solltest du von einer Modernisierung betroffen sein, ist es sehr wichtig, keine Zeit
verstreichen zu lassen. Lasse dich so schnell wie m?glich von fachkundiger Stelle ?ber die
rechtliche Einsch?tzung der Rechtm??igkeit und zum weiteren Vorgehen beraten!
Ansprechpartner sind hier neben den lokalen FAU-Syndikaten Rechtsanw?ltInnen f?r Mietrecht
sowie die MieterInnenvereine.

Carola Handwerg
Rechtsanw?ltin